老周聊物业—121：聊聊商业 项目中的“电费加成”话题

前两天，在搜索最新法律法规的时候，看到成都市发改委等四部门发文加强转供电环节不合理加强问题的通知，也看到成都市有关部门对类似问题的行政处罚通知。所以，今天就聊聊商业物业管理中电费加成（或用电损耗分摊）的话题。

一、电费加成的历史、及法规禁止的情况

1、电费加成的历史

2018年及以前，商业物业项目（主要指：自持写字楼、购物中心等）商户、租户的电费基本都是加成收取，即在市政供电部门标准电费的基础上加成20-45%收取，并形成了行业惯例。

2、禁止加成的制度文件

2018年3月28日，国家发改委发布了《国家发展改革委关于降低一般工商业电价有关事项的通知》（发改价格〔2018〕500号），要求全面清理规范电网企业在输配电价之外的收费项目，加强企业负担。主要内容：

重点清理规范产业园区、商业综合体等经营者向转供电用户在国家规定销售电价之外收取的各类加价。产业园区经营的园区内电网，可自愿选择移交电网企业直接供电或改制为增量配电网。
商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向租户收取电费，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决；或者按国家规定销售电价向电网企业缴纳电费，由所有用户按各分表电量公平分摊。

随后，各省市发改委纷纷转发或单独发文，对转供电行为进行的要求和规范。

3、现行的做法

目前，商业物业项目主要还是采取“供电服务费”方式，变相收取电费加成；如果项目所在地政府有特殊要求，按政府要求执行。

二、关于商业电费加成的原因说明

1、关于商业项目的“转供电”

“转供电”就是商业项目的管理方（或，物业公司）向供电单位购买供电、并支付电费后，向商业项目内的商户、租户“转供电”并收取电费。

2、“转供电”及电费加成的由来

“转供电”模式下，供电公司抄商业项目的总电表、商业项目管理方（或，物业公司）抄各商户、租户的分电表；总电表和商户分电表之间的差额部分，就是商业项目管理方（或，物业公司）承担的公共用电、总表与分表之间的线路损耗。

另外，某些省市供电部分的收费，除电费外，还要收取变压器的基本电费（基本电费，是不管变压器使用率、都要支付；在深圳，每KVA收费22元，1000KVA的变压器每月就要支付￥22000元）。

故：电费加成部分主要用于支付抄表电费以外的“线路损坏、变压器基本电费”部分。

3、“转供电”及电费加成的实施

前面说到，电费加成标准是按市政供电部门标准电费的 20-35%，按商户、租户的实际用电量计算。如：某地商业用电标准为1元/度，按30%加成后，商户电价为1.3元/度。

在2019年之前，电费加成是自持购物中心、自持写字楼收入的重要补充部分，减轻了购物中心、写字楼的公共用电成本；在某些采取分体空调、VRV空调的写字楼、工业园区、科技园区中，因商户、租户用电量非常高，电费加成部分可以冲抵写字楼、园区的公共能耗。

三、关于目前电费加成的建议

按《国家发展改革委关于降低一般工商业电价有关事项的通知》，政府禁止在销售电价之外收取的各类加价，只能选择“服务费”或“损耗分摊”的方式处理，至于何种方式对商业项目管理方（或，物业公司）有利，建议如下：

1、对于当地政府对“损耗率”的标准没有明文限制的，建议继续采取“损耗分摊”的名义来计算、收取电费加成部分，但要在租赁协议、或物业服务协议中明确约定。

2、但对于明确规定了“损耗率”比例的地区（如：成都规定损耗率为6%），就不建议采取这种方法了，建议采取供电服务费、或增加物业服务费的形式。

主要原因，成都市规定的6%“损耗率”在现实“转供电”管理模式中，只有少数供配电系统设计合理、日常供配电系统维护良好的项目才能达到；现实情况下很多项目的“损耗率”都会超过6%，商业项目的管理方（或，物业公司）在“转供电”时会亏损。

3、特殊情况

此处的特殊情况，是指商业项目（写字楼、购物中心、园区等）本身出租率不足、但电费中有基本电费，造成实际电费非常高的情况。按深圳某项目举例：

供电局计费电价0.65元/度（按峰谷平进行平均，实际应高于此标准），商户收费标准（政府电价）0.688元/度；
某工业园区采用1000KVA变压器、每月基本电费22000元；因出租率低，某月用电量为10度，当月电费为87000元（平均用电成本：0.87元/度）；
不算用电损耗、电费收支差价就是-26%（项目管理方或物业公司亏损，考虑峰谷平电价情况，实际亏损将更大）。
不过说过来，深圳供电局制定普通商业用户的电价标准太低，任何一家“转供电”项目都是亏本，不收取“电费加成”无法运营下去。

针对以上情况，建议：

1）如出租率长期低迷、实际电价不能持平的情况下，建议移交电网企业直接供电（实际中，供电企业一般不接受这种情况）；
2）建议由商业项目的产权单位承担电费收支的差额部分；
3）建议在编制物业管理收支预算时，考虑电费差价的成本，增加物业服务费的标准；
4）详细核算基本电费、用电损耗，制定合适的“损耗分摊”或“供电服务费”的标准。

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