1.前期不同维度的思考
城市维度;
城市能级怎么样,几线城市,主要产业是什么,在国家层面有无扶持产业,人口情况,本地特色文化,对标城市
土地维度:
大的区位如何,离周边主要商圈,高铁站,湿地公园,产业园,文旅历史区域关系,未来城市发展方向,
小的区位如何,周边四界,未来周边规划,3公里内配套情况(商业、配套、教育、医疗),人流方向,规划指标,红线内外不利因素,交通条件,自然资源
市场维度
市场什么情况,政策环境是什么,宏观经济情况,市场容量情况,市场去化与供应情况,是上行还是下行还是震荡,对手在怎么搞,有啥产品卖点,市场有无新颖手法,售价区间多少,面积段多少,产品亮点哪些(都在卖了,至少半年前的手法)
客户维度
客户关注点是啥,购房意愿,购房需求是什么,是教育文化,是有牌面,是精致生活,还是物业服务,配套便捷,还是养老生活。通过客户研究,初步确定客群。客户维度是往后看的方式,是看历史总结经验,不会出大错,但是很难出项目亮点
产品维度
根据土地市场和客户,产品会出现一个大概边界,面积段多少,本地市场常规操作手法,比如看中规划的仪式感,正气感,外立面颜值的美观度,近人尺度的品质感,城市形象的昭示性和柔化界面,精装的标准等。客户维度要是想拔高是得往前看的,干别人没干过的,这个是比较痛苦的,需要引领潮流,需要有审美判断和价值取舍。知道哪些是好的,哪些是差的,不然你引领的别人不认可,那就面临失败。
基于以上,就可以对项目进行定位了,项目定位 最终是客户和产品的定位,项目开始最重要的工作,与后期项目的运营和销售息息相关。
通过对土地,市场,客户,产品等多方面考虑,形成综合判断。定位是基于我能干什么怎么干,不是基于我想干什么就干什么,有一定客观性,突破土地属性的定位需要需要有市场或客户条件 。
定位标准化容易传承,容易操作,定位流程化可以运营管控,规避风险,定位精细化可以优化成本,提升利润
项目定位通过以上维度,确定目标客户,提供产品建议,客户与产品相辅相成,客户是基础,产品是根本和结果。
土地直接推导出产品的可能性比较大,常规项目。
产品定位因为城市的容错度和市场发展水平不同而不同。
定位说到底,还是要围绕客户来进行,最终必须接受市场的检验。
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